2018年武漢房地產(chǎn)市場年報(bào)?房產(chǎn)市場
一.全國房地產(chǎn)市場
??關(guān)鍵詞:調(diào)控效果初顯/量價(jià)回落/區(qū)域分化/購房回歸理性
?
01—房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
開發(fā)景氣 市場穩(wěn)定
全國房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)呈現(xiàn)出先降后升的走勢，全年景氣指數(shù)均超過100，呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢
?
02—房地產(chǎn)量價(jià)表現(xiàn)
?量升價(jià)跌，調(diào)控初顯
2018年1-11月份，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，9、10 兩個(gè)月商品房銷售均價(jià)開始連續(xù)環(huán)比回落。
?
03—全國房地產(chǎn)區(qū)域表現(xiàn)
中西部高增長，?東部、東北增速下降
東北區(qū)域、東部區(qū)域銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)反比趨勢，但銷售金額累計(jì)同比增速上漲較慢；中部區(qū)域、西部區(qū)域銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)正比趨勢，且上漲幅度較大。
圈層分化 調(diào)控明顯?
2018年，在多項(xiàng)政策多管齊下的背景下，京津翼、珠三角、江浙滬累計(jì)銷售面積同比去年均呈現(xiàn)下降趨勢，京津翼區(qū)域下降幅度最大；中原都市圈、川渝都市呈現(xiàn)上漲趨勢，但漲幅較小。
04—房企表現(xiàn)
?加強(qiáng)合作，共贏共生
?
萬科、碧桂園、保利連續(xù)兩年拿地金額占據(jù)前三，恒大、華夏幸福未入前二十，房企拿地更加審慎，拿地回歸理性。
二.武漢市房地產(chǎn)市場
??關(guān)鍵詞:供過于求/量跌價(jià)穩(wěn)回落/區(qū)域分化/主流剛改
?
01—住宅市場供需關(guān)系
供過于求?熱度下降
近5年，武漢市商品房供應(yīng)面積較穩(wěn)定，維持在2000~3000萬平方米，但成交面積變化較大。2017-2018年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的趨勢，房地產(chǎn)熱度降低。
02—住宅成交量價(jià)表現(xiàn)
??量跌價(jià)穩(wěn)，管控加嚴(yán)
2018年武漢市房地產(chǎn)市場住宅共成交1802.41萬平方米，同比去年下降13.62%，住宅價(jià)格全年較穩(wěn)定，武漢市均價(jià)維持在9000-10000元/平方米。
03—住宅成交分區(qū)表現(xiàn)
??遠(yuǎn)城區(qū)領(lǐng)跑，剛需是主流
2018年，武漢市總成交面積1804.41萬平方米，其中洪山區(qū)成交面積228.29萬平方米，排名第一，洪山區(qū)、黃陂區(qū)、東西湖區(qū)、新洲區(qū)、蔡甸區(qū)成為成交熱門區(qū)域，主城區(qū)成交較少。
04—商業(yè)成交分區(qū)表現(xiàn)
區(qū)域分化， 新秀崛起
2018年，武漢市商業(yè)市場共成交138.23萬平方米，漢陽區(qū)成交面積17.22萬平方米，排名第一，江岸區(qū)、經(jīng)開區(qū)商業(yè)成交量緊隨其后，成交量位居前三的均價(jià)為17000-18000元/平方米。隨著武漢市政府的城市規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)總部入駐率的提高對(duì)商業(yè)成交量影響較大
?
05—寫字樓分區(qū)表現(xiàn)
??武昌區(qū)價(jià)格領(lǐng)先，漢陽區(qū)銷量領(lǐng)先
2018年武漢市房地產(chǎn)市場寫字樓共成交136.08萬平方米，漢陽區(qū)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)燒，總成交量25.39萬平方米。
06—房企表現(xiàn)
龍頭房企領(lǐng)秀，華發(fā)、東原后勁十足
2018年武漢市房地產(chǎn)市場保利發(fā)展以231.2億元位于榜首，萬科地產(chǎn)以200.7億位于第二，武漢地產(chǎn)以178.9億位于第三。東原、華發(fā)位于碧桂園之前，擠進(jìn)前十。
?
06—典型案例
住宅項(xiàng)目—東原樂見城/東原啟城
剛需主導(dǎo)?,搶占市場
商業(yè)項(xiàng)目—碧桂園蜜柚
公寓火熱,?投資熱潮
2018年商業(yè)市場碧桂園蜜柚在成交套數(shù)、成交面積、成交金額都穩(wěn)居第一。其中成交套數(shù)1346套，成交面積7.3萬平方米，成交金額11.8億，均價(jià)為16164.38元/平方米。
寫字樓項(xiàng)目—濱江綠地606
地標(biāo)風(fēng)范,獨(dú)占鰲頭
2018年寫字樓方面武漢綠地國際金融城成交面積4.8萬平方米，成交金額11.2億，成交套數(shù)451套，均價(jià)23333元/平方米，提高了武昌區(qū)寫字樓均價(jià)。
?
三.武漢房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測
關(guān)鍵詞:潛力可期/調(diào)控維穩(wěn)/遠(yuǎn)城發(fā)力/主流剛改
?
01—城市層面
?“四好城市”，潛力可期
武漢作為強(qiáng)二線城市，城市GDP位列全國前10，城市處于上升發(fā)展期；城市常住人口基數(shù)較大，凈流入人口較多，高凈值人群增長速度較快，房地產(chǎn)購買需求依然強(qiáng)勁。
02—政策層面
穩(wěn)定市場，多元供給
繼續(xù)貫徹中央堅(jiān)持“房住不炒”政策，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，進(jìn)一步支持剛需及正常改善型需求；中長期方面建立租賃住房、保障房、人才安居房等長效機(jī)制建設(shè)，長短結(jié)合，市場平穩(wěn)過渡。
03—住宅區(qū)域成交趨勢
遠(yuǎn)城發(fā)力，新秀崛起
隨著武漢城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局，遠(yuǎn)城區(qū)資源配套提速，預(yù)計(jì)2019年遠(yuǎn)城區(qū)銷量依然領(lǐng)跑市場，且隨著城市發(fā)展進(jìn)入分形期， 衛(wèi)星片區(qū)、產(chǎn)業(yè)片區(qū)房產(chǎn)價(jià)值將快速提升，成為房地產(chǎn)新秀板塊。
04—住宅產(chǎn)品需求趨勢
主流剛改，產(chǎn)品分化
新房成交不斷向遠(yuǎn)城區(qū)擴(kuò)展，在遠(yuǎn)城區(qū)價(jià)格相對(duì)較低的情況下，套內(nèi)成交面積逐漸擴(kuò)大，且隨著二胎政策放開，三房以上產(chǎn)品需求度更高；90-120平米市場需求度大幅增加，90平米以下產(chǎn)品需求度降低明顯。
數(shù)據(jù)來源：武漢市住房保障與信息管理局
?
05—住宅客戶層面
外地客戶，持續(xù)走高
人口凈流入的增加及高凈值人群的增加帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售明顯上升，2018年外地購房群體與2017年相比大幅上升，預(yù)期隨著武漢的發(fā)展建設(shè)，外地客戶占比將持續(xù)走高。
數(shù)據(jù)來源：武漢市住房保障與信息管理局
?
?
06—辦公樓發(fā)展市場
留量時(shí)代，聯(lián)合辦公
2018年，受益于武漢招商引資政策大力實(shí)行及城市軌道交通建設(shè)的完備，寫字樓市場向產(chǎn)業(yè)布局區(qū)發(fā)展，隨著預(yù)期市場的高供應(yīng)量，2019年寫字樓市進(jìn)入留量時(shí)代，聯(lián)合辦公市場成為主流趨勢。
07—商業(yè)市場發(fā)展趨勢
品質(zhì)升級(jí)，體驗(yàn)為王
經(jīng)過2017年供應(yīng)高峰期后，2018年商業(yè)進(jìn)入修整期，呈現(xiàn)量平價(jià)漲的趨勢，隨著商業(yè)消費(fèi)需求升級(jí)及大型品牌商業(yè)的進(jìn)駐，商業(yè)由數(shù)量時(shí)代進(jìn)入質(zhì)量發(fā)展時(shí)代，預(yù)期2019年依然呈現(xiàn)量平價(jià)漲的發(fā)展態(tài)勢，特色定位、特色體驗(yàn)型商業(yè)將成為發(fā)展趨勢。
?
全文數(shù)據(jù)來源于：