摘要：湖北省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的開展將對統(tǒng)籌保護(hù)資源與保障發(fā)展，推進(jìn)湖北省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)湖北省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，實(shí)現(xiàn)湖北省高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。本文通過分析湖北省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)現(xiàn)狀，總結(jié)湖北省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)困境，提出城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策建議。
在湖北省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)現(xiàn)狀方面，首先，湖北相關(guān)試點(diǎn)城市在省級激勵政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合地方實(shí)際特色完善了各自激勵措施。例如武漢市從土地利用、規(guī)劃、財政及金融等方面對該市的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)進(jìn)行了政策激勵，并隨著工作的推進(jìn)，對相關(guān)激勵措施予以了細(xì)化與更新。其次，與廣東等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比，湖北省的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造模式主要以政府收儲為主，其次為原集體經(jīng)濟(jì)組織自行開發(fā)模式，市場力量參與開發(fā)改造程度較低。再者，根據(jù)自然資源部2018年通報數(shù)據(jù)顯示，湖北省改造后的地塊供應(yīng)主要以出讓方式為主，占比達(dá)90.4%。最后，湖北省及其試點(diǎn)城市先后出臺了系列政策，形成了涉及不同層級機(jī)構(gòu)的政策體系，武漢市先后出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（武發(fā)〔2013〕15號）、《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)城市更新暨“三舊”（棚戶區(qū)）改造工作的意見》（武發(fā)〔2016〕29號）。在總結(jié)試點(diǎn)城市相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2018年5月，原湖北省國土資源廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的通知》（鄂土資函〔2018〕434號），形成了涉及不同層級機(jī)構(gòu)，涵蓋制度政策、指導(dǎo)意見等多個層次的政策體系。
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關(guān)于湖北省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)困境，主要體現(xiàn)在：一是經(jīng)濟(jì)方面，改造資金短缺、交易成本較高、預(yù)期收益過高、利益分配不均等方面造成改造困難；二是制度方面，湖北省部分縣市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作滯后，且缺乏認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
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關(guān)于湖北省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策建議，首先，優(yōu)化頂層設(shè)計，健全再開發(fā)的法律制度保障，應(yīng)完善細(xì)化現(xiàn)有法律法規(guī)政策和相關(guān)管理辦法及實(shí)施細(xì)則，建立并完善城鎮(zhèn)低效用地的認(rèn)定、監(jiān)管、處置等方面的法規(guī)政策和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。其次，明確規(guī)劃龍頭作用，確保再開發(fā)工作順利進(jìn)行，在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃的具體編制上，開展城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查，做好城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查建庫工作，為專項(xiàng)規(guī)劃的編制提供必要的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；在強(qiáng)化城市規(guī)劃彈性化、協(xié)同性、監(jiān)管機(jī)制等方面創(chuàng)新現(xiàn)有的城市規(guī)劃管理機(jī)制，更好地發(fā)揮各項(xiàng)規(guī)劃在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作過程中的龍頭作用。再者，探索合理的融資模式以減輕各方再開發(fā)資金壓力，以多樣化的方式獲取再開發(fā)資金是城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，引入社會資金，降低政府資金壓力，同時強(qiáng)化信貸支持，減輕社會資金壓力。然后，完善收益分配機(jī)制，確保多方利益共享，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的利益分配應(yīng)由利益相關(guān)者協(xié)調(diào)進(jìn)行，研究再開發(fā)過程中的土地收益分成差別化政策，合理配置城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中相關(guān)利益群體的收益分配比例，使各方的利益達(dá)到最大化，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中的“多贏”局面。最后，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用助推再開發(fā)工作開展，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，提高低效土地的流動性；探索建立差別化城鎮(zhèn)土地使用稅征管制度，可對參與再開發(fā)的市場主體給予城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種的優(yōu)惠，以激發(fā)市場主體在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)方面的積極性。