房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡介
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。?
? ? ? ● 核心資產(chǎn)：存貨
存貨的分類
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨大多分為兩類：
◆ 開發(fā)產(chǎn)品
開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場地）、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始。
◆ 開發(fā)成本
開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施費(fèi)、環(huán)境綠化費(fèi)和外管網(wǎng)等全部費(fèi)用。
包括土地征用及拆遷費(fèi)用（土地出讓金、契稅、交易服務(wù)費(fèi)、拆遷費(fèi)用）、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施、建安工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)用。
評估存貨過程中涉及的稅費(fèi)
增值稅-稅費(fèi)的計算
1、增值稅：是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。
① 新老項(xiàng)目的認(rèn)定
根據(jù)2017年3月31日發(fā)布的國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件：關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：
（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；
（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
② 房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和建筑企業(yè)增值稅
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
建筑服務(wù)企業(yè)：適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照3%的征收率計算。
2018年5月1日起，中國推出將17%和11%兩檔增值稅稅率分別下調(diào)1個百分點(diǎn)、統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)等三項(xiàng)措施。
財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。
增值稅交稅主體的辨別
◆ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
小規(guī)模納稅人：適用稅率5%（無論新老項(xiàng)目）
一般納稅人
①一般計稅：適用稅率9%（房地產(chǎn)新項(xiàng)目采用）
②簡易計稅：適用稅率5%（房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇采用）
◆ 建筑服務(wù)企業(yè)
小規(guī)模納稅人：適用稅率3%（無論新老項(xiàng)目）—增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣
一般納稅人
①一般計稅：適用稅率9%（房地產(chǎn)新項(xiàng)目采用）—增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣
②簡易計稅：適用稅率3%（房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇采用）—增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣
判斷房地產(chǎn)企業(yè)是哪種納稅主體，需要在現(xiàn)場搜集企業(yè)的納稅申報表！
判斷建筑服務(wù)企業(yè)是哪種納稅主體，需要在現(xiàn)場搜集歷史建筑成本稅票！
?
增值稅計算方式
（1）一般納稅人
增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額
銷項(xiàng)稅額=銷售額*增值稅率（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+增值稅率）
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。財稅[2016]140號規(guī)定：在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額中扣除。
進(jìn)項(xiàng)稅額=建筑成本及其他期間費(fèi)用*增值稅率（建筑服務(wù)業(yè)、中介等其他服務(wù)機(jī)構(gòu)）
建筑成本=建筑本發(fā)生額及其他期間費(fèi)用÷（1+增值稅率）
其中，增值稅率是根據(jù)發(fā)生額的類別分別采用不同的增值稅率，例如管理費(fèi)用通常為6%，建安費(fèi)通常為9%等。
（2）小規(guī)模納稅人（簡易計稅）
增值稅=銷售額*5%（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用）÷（1+5%）
附加稅-稅費(fèi)的確定
2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加：以增值稅等流轉(zhuǎn)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計征教育費(fèi)附加。地方教育附加一般為1%-2%。
以武漢為例，三項(xiàng)費(fèi)用比例通常為7%、3%、2%或7%、3%、1.5%
根據(jù)鄂政辦發(fā)〔2016〕27號：（二）階段性下調(diào)企業(yè)地方教育附加征收率。從2016年5月1日起將企業(yè)地方教育附加征收率由2%下調(diào)至1.5%，降低征收率期限暫按兩年執(zhí)行。
根據(jù)鄂政辦發(fā)〔2018〕13號：四、進(jìn)一步降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān) （十七）延長部分到期稅費(fèi)優(yōu)惠政策。至2020年12月31日，企業(yè)地方教育附加征收率繼續(xù)按1.5%執(zhí)行。
預(yù)測時2021年的地方教育附加費(fèi)稅率若無新文件，應(yīng)恢復(fù)到2%測算。
土增稅-稅費(fèi)的確定
3、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入-扣除項(xiàng)目金額。計算扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計扣除。在實(shí)際測算過程中，為保持和企業(yè)實(shí)際情況一致，最好采用先預(yù)繳后清繳的口徑計算折現(xiàn)值。
?土地增值稅稅率表
房產(chǎn)稅-稅費(fèi)的確定
4、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。
房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：
（1）以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的
應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）
（2）以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的
應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)
注：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第二條明確規(guī)定：房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。第六條規(guī)定：在計征房產(chǎn)稅時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。因此房產(chǎn)稅的計稅基數(shù)是不含增值稅的。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，以武漢為例，2014年以后，地下車位賣20年使用權(quán)的情況，征收的是房產(chǎn)稅，不征收土地增值稅。
印花稅-稅費(fèi)的確定
5、印花稅：是對在經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。
?
土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買賣的，簽訂的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額0.05%繳納印花稅。
在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動中，購銷合同中的“購銷金額”有的包括增值稅稅金，有的不包括。對這一問題分3種情況處理：
1.如果購銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；
2.如果購銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據(jù)；
3.如果購銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據(jù)。
契稅-稅費(fèi)的確定
6、契稅：契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換)、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率
稅率為3%-5%，通常為4%。
根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第一條規(guī)定，計征契稅的成交價格不含增值稅。第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)（非轉(zhuǎn)讓）和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。
在計算契稅時，要注意以下幾點(diǎn)：
1、我們在假設(shè)開發(fā)法中涉及的契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地時應(yīng)繳納的契稅，不包括銷售房地產(chǎn)時由購房人繳納的契稅；
2、在土地出讓環(huán)節(jié)，是免征增值稅的，故契稅計算基數(shù)是土地全部價款（不扣減增值稅）；
3、土地價款包括取得土地的所有成本，包含拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。
企業(yè)所得稅-稅費(fèi)的確定
7、企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目)×適用稅率。
企業(yè)所得稅計算表
?