摘要：假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，在我國土地使用權(quán)評估實務(wù)中，運用假設(shè)開發(fā)法時，關(guān)于土地增值稅的處理在實務(wù)界存在較大爭議，本文采用案例比較法，采用扣除土地增值稅和不扣除土地增值稅兩種計算模型，分別對案例進行計算評估分析，力求還原出增值稅扣除對土地使用權(quán)評估價值的影響。
一、假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用闡述
（一）假設(shè)開發(fā)法理論體系
假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法，是指在評估房地產(chǎn)價值時候，首先假設(shè)土地按照既定的規(guī)劃建設(shè)完工，估算該房地產(chǎn)開發(fā)完成后預(yù)期實現(xiàn)的總收益，然后測算需要發(fā)生的全部正常成本費用，包括該項目從建設(shè)到銷售或者營運實現(xiàn)全部收益的各個階段發(fā)生的全部費用，其中成本包括建筑總成本，投資利息、正常稅費、開發(fā)商合理利潤以及應(yīng)由投資者承擔(dān)的其他費用等，最后用總收益減去總費用進行計算，評估得到該土地使用權(quán)價值的一種方法。
（二）假設(shè)開發(fā)法步驟
假設(shè)開發(fā)法的計算公式根據(jù)其基本思路，以在待開發(fā)土地上建造房屋建筑物然后出租或出售為例，假設(shè)開發(fā)法的基本公式是：土地評估價值=房地產(chǎn)預(yù)期總收益-預(yù)計全部正常成本費用
假設(shè)開發(fā)法在實際應(yīng)用中，是一個簡單地以一元一次方程求解地價的過程，但應(yīng)注意以下幾點：（1）要充分考慮發(fā)生在土地上的各類前期費用。比如，若房地產(chǎn)開發(fā)中涉及土地的開發(fā)改良、拆遷、補償、以及地基整理、填土方等費用，應(yīng)計入開發(fā)成本中。（2）要考慮時間成本因素。以上計算公式中樓價、建筑總成本、利息、稅費、利潤等的實際發(fā)生時間各不相同，應(yīng)考慮資金的時間價值因素，將各個時期發(fā)生的收入、費用等通過等值運算統(tǒng)一轉(zhuǎn)化至評估基準(zhǔn)日的時點上。
（三）假設(shè)開發(fā)法主要思路及問題
首先要設(shè)定土地最佳利用方式，明確待評估土地的內(nèi)外部條件，包括土地的自然物理性狀、社會環(huán)境條件、有關(guān)土地利用的法規(guī)、規(guī)劃限制等，在此基礎(chǔ)上根據(jù)最有效利用原則，通過預(yù)測未來社會需求狀況設(shè)計土地用途以及建筑為設(shè)計布局等。預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的樓價。要用發(fā)展的觀點，充分考慮樓價的市場變動因素，采用適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟預(yù)測模型，進行合理預(yù)測。如果開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)是收益性質(zhì)的，開發(fā)商能夠較準(zhǔn)確的預(yù)期其收益，其相應(yīng)的費用也可以測算，這時候就可以根據(jù)收益法確定樓價。再估算房屋建筑物建設(shè)成本，房屋建筑物的總成本包括建筑安裝成本、前期及配套費用、投資利息、相關(guān)稅費、房地產(chǎn)租售費用。房地產(chǎn)租售費用主要指的是房地產(chǎn)建成后銷售和出租的相關(guān)費用，銷售費用主要包括中介代理費、市場營銷廣告費用、買賣手續(xù)費等，租賃所發(fā)生的費用則包括中介代理費、市場營銷廣告費用、管理費用、維修保險費等，其計算基數(shù)一般以房地產(chǎn)總價或租金的一定比例。最后確定開發(fā)商合理利潤，根據(jù)房地產(chǎn)總投資額的一定比例來計算開發(fā)商的合理利潤。一般以地價、開發(fā)費和專業(yè)費三項來計算投資回報利潤率。
目前在我國房地產(chǎn)市場價值評估中，對于待開發(fā)土地，用得最多的方法便是假設(shè)開發(fā)法。該方法能夠充分考慮不同土地的規(guī)劃限制條件、具有通俗易懂的原理,較易收集資料，簡單方便的運算等優(yōu)點,但在實際評估中應(yīng)用該方法的效果卻不如人意，尤其在土地增值稅處理的問題上。房地產(chǎn)企業(yè)在一個項目開發(fā)并銷售完成后，就土地增值部分，剩余部分不是全部歸企業(yè)所有，需要按規(guī)定向國家繳納一定比例的增值稅，往往這一項所占比例還不低。但在評估實務(wù)中，許多評估人員在土地使用權(quán)評估中并沒有扣除土地增值稅，極大的高估土地的價值。
二、我國現(xiàn)行階段土地增值稅的基本理論
土地增值稅是指對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及建筑物的出售所產(chǎn)生的價格增值額征收的一種稅。土地價格增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的全部收益減除按規(guī)定扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目取得的增值收入，當(dāng)開發(fā)項目在匯算清繳時均需上繳土地增值稅，這一塊是國家的收入，不屬于開發(fā)商，應(yīng)該在評估房地產(chǎn)開發(fā)項目時予以扣除。而土地又是房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要組成部分，因此當(dāng)評估待開發(fā)土地使用權(quán)時同樣需要考慮土地增值稅的扣除。
三、結(jié)論及建議
土地增值稅本不屬于企業(yè)的土地價值內(nèi)容，這部分屬于應(yīng)該上交國家的稅負(fù)，在土地價值評估中不扣除土地增值稅會導(dǎo)致土地使用權(quán)評估價值虛高。因此在土地使用權(quán)價值評估中，應(yīng)當(dāng)考慮土地增值稅的扣除，使評估的土地價值合理化。
隨著我國土地改革不斷深化，與土地使用權(quán)相關(guān)的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、作價入股等活動越發(fā)頻繁，導(dǎo)致房地產(chǎn)及土地估價等業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，但是我國土地使用權(quán)評估理論存在缺陷，土地估價人員不熟悉稅務(wù)方面的規(guī)定，不清楚房地產(chǎn)企業(yè)的利潤留存內(nèi)容，以為總收益扣除相關(guān)成本后就應(yīng)該全部歸屬企業(yè)所有，這是一個理解上的錯誤，評估實務(wù)界需要重視稅費的計算和繳納對評估結(jié)果的影響。